重塑国资商业价值：从“坐家收租”到“民生试验场”的战略转型——以东台城投街区盘活为切入点
刘 磊
摘要： 当前实体商业深陷电商冲击、消费紧缩、租户对立等困局，国资商业因 “租户关系对立、运营能力不足、战略定位迷失” 的三重断裂，更面临 “既不如民企灵活，又难担国企使命” 的双重尴尬。以国资商业项目为例，其 “房东本位” 思维显著、审批僵化、与民争利，出租率低迷，凸显转型迫切性。
刚结束的中央城市工作会议中，把创新摆在了重要的位置，提出培育创新生态，增强城市动力，要求以创新生态为新质生产力赋能，避免千城一面。而这样的要求理应国资先行。
破局需立足国资 “取之于民、用之于民” 的基因，将定位升维为 “城市民生福祉试验场”，通过三大路径实现价值重构：功能上从 “收租空间” 转为 “服务枢纽”，嵌入民生服务与体验活动；模式上推行 “保底 + 分成” 机制，设立营销扶持资金池，构建商户共生生态；考核上弱化短期收益，聚焦创新力、参与度、满意度等社会价值指标。
东台城投商业街区（七里漾、结发街、东亭里）可通过引入社区服务、体验经济、创新业态，赋予项目快速裁量权，扶持活力商户，打造 “民生 + 商业” 融合样板。此举既能响应 “共同富裕” 战略、化解社会矛盾，呼应中央城市工作会议鼓励制度创新，创造城市名片，其模式若成功，将成为省级国资改革案例，彰显国有资产服务民生的终极价值。
引言：商业寒冬下的国资商业困局当前，中国实体商业正经历深度调整期。寒意已从市场末端传导至运营核心。结合作者在红星美凯龙，弘阳商业，西南商贸城，花样年地产等各个行业，地区十六年的运营深耕观察，这一调整的深刻性远超短期波动——国家统计局数据显示，2023年社会消费品零售总额中，实物商品网上零售额占比达28.9%（同比提升1.8个百分点），传统零售承压显著。消费意愿趋紧，商务部监测的零售企业坪效普遍下滑15%-20%。生意不好做了，成为从业者共识。
这一背景下，实体商业陷入多重困境：零售电商冲击持续加剧，餐饮行业深陷价格战与平台补贴战，消费者形成 “无羊毛不消费” 的惯性；租户与房东的矛盾日益尖锐，商户渴求降租求生，运营方依赖租金维持收益，传统引流活动效果锐减，费效比持续走低。以上事实在中国商业地产协会年报和毕马威《中国实体零售复苏趋势研究》中都得到了呼应。
国资商业作为特殊的市场主体，既面临上述共性挑战，又因体制属性呈现独特困境。据上海国资研究院案例库及行业访谈显示：国资商业经营灵活性缺失、体制束缚导致决策链条冗长（苏州工业园区邻里中心公开运营报告显示，平均审批超90天）、考核机制与市场脱节（过度侧重短期租金收益），陷入“既不如民企灵活，又难担国企使命”的双重尴尬。
在7月刚结束的中央城市工作会议中提出“依靠改革开放增强城市动能”，要通过制度创新充分激发城市创造力与活力的关键作用。在城市更新中，为创新发展提供空间载体和动力支撑。北京的中海大吉巷、贵阳的“新印1950”……当前，商业新地标正成为“人、城、产”融合的支点，带火消费、激活创新。从城市发展中挖掘新需求，为创新创造提供有力支撑。城市更新过程中，国资运营的创新，更为迫切。
一、症结透视：国资商业的“三重断裂”
租户关系断裂：“零和博弈”激化矛盾
数据印证： 在整体的商业环境中，租户与房东的关系已从利益分歧演变为“阶级对立”。中国商业地产协会报告指出，2023年商户租金成本占比超35%即达警戒线，而国资项目因历史定价及考核压力，部分项目占比逼近40%，而当经济下行，消费萎缩，开源无望时，租金成本比例高昂就显得极为刺眼。而长期以来商业运营方“这个商户不行就换一个商户”的“韭菜思维”加剧了这一阶级对立。
深层矛盾： 商户渴求降本求生，国资商业依赖租金维持报表，“房东本位”思维导致服务缺位，赋能缺失（国资商业普遍营销投入不足民企投入的10%，引流能力极弱），矛盾日益尖锐。
运营能力断裂：专业缺失与机制僵化
“专业的事非专业人干”： 商业运营的专业化不足是国资商业运营的普遍痛点。团队多从其他岗位转岗，具有法定管理权力，但缺乏市场化基因，缺少市场摸爬滚打的体验。特别是作者在主导多个商业项目盘活时发现，传统团队难以适应数字时代的营销逻辑，“一场活动审批一个月，方案被砍的面目全非”的案例并非个例，错失市场良机。以“新媒体引流”为例，某同类国资项目抖音投入产出比（ROI）仅1:0.8，远低于行业平均1:3水平。
“机制捆住手脚”： 冗长审批（如“活动方案月余过审”）、单一考核（收益至上，合规至上）、创新容错缺失（租金评估体系不能动摇），扼杀活力（多做多错）。国资保值增值要求与商业培育长期性天然冲突。团队与管理方缺乏“裁判”角色，难以快速响应市场变化。作者16年的商业运营生涯中，经历了江浙皖等东部城市到四川泸州等西南地区的变迁，发现一些地级市国资即使在城市核心区，投资商业运营不到2年，即关门落锁的案例不在少数。
战略定位断裂：公益属性与市场角色的迷失
根本性困惑： 商业领域的“内卷竞争严重”，根源在于定位同质化。部分国资项目既无价格优势，又缺乏体验创新，陷入“与民争利”的红海。是与民企商业“贴身肉搏”加剧内卷？还是发挥国资优势，重塑独特价值？当前定位模糊导致行动摇摆——既难在纯市场化竞争中胜出（如东亭里项目价格高于社区底商50%以上，内外街定价差别小，内街出租率低迷），又未充分履行民生职能。
二、创新破局之道：从商业重构到国资商业的价值升维
商业困局的创新破解，需回归 “以人为本” 的本质；国资商业的转型，则要在此基础上，彰显国资的公益属性与战略价值。
无论民营还是国资商业，都需重塑三大核心：
•租户关系：从 “对立博弈” 到 “共生共赢”，通过利益绑定（如分成联营模式）、赋能支持（从到场到到店再到转化的全链条支持），培育商户活力（授之以渔式的商户营销力再造）。
•运营能力：强化专业团队建设，简化审批流程，建立快速响应机制。招引活力强、市场适应力优的租户，是街区商业活化的基础。让 “有活力的经营者” 获得成长空间，发挥“能者”的示范带头效应。
•战略定位：跳出价格战，聚焦 “实惠、便利、服务、体验”，满足消费升级中的多元化需求。
国资商业的特殊性，在于其“取之于民用之于民”的基因。其定位应超越单纯的商业盈利，其战略定位应升维为：“城市民生福祉试验场、新业态新模式旗帜、社区活力策源地”。这既是破解自身困境的要求，也是区别于民企商业的核心优势。
功能重塑：从“收租空间”到“服务枢纽”
民生嵌入： 系统性整合社区服务（义诊、用工咨询、宠物友好空间）、文化体验（小微演艺、公益观影）、便民设施（亲子驿站、老年活动），打造“15分钟便民生活圈”升级版。
案例借鉴： 苏州“邻里中心”模式，通过政府购买服务引入社区医疗、政务代办，客流及商户满意度提升超25%，成为全国样板。
模式创新：构建“共生共荣”伙伴关系
租金改革： 推行 “保底+弹性分成”（联营） 或 “纯扣点” 模式，降低商户初期风险。设立 “营销扶持资金池”（上限年租金50%），对“自带客流”“社群运营良好”的商户给予资源倾斜，奖励主动引流商户，激发其主动引流的积极性。
数据赋能： 建立“社区消费积分”体系，联动场内商户，定向发放消费券，形成内循环。“取之于场，用之于场”，提升粘性。这种模式虽可能短期降低租金收益，却能通过商户存活率的提升实现长期增值，践行“放水养鱼”的生存逻辑。
能力孵化： 设立“商户成长学院”，提供客户维护、数据分析、新媒体营销培训（如教会传统餐饮店玩转抖音本地生活），培育“会做生意”的商户生态。基于作者在四川泸州西南商贸城服务城市发展战略与民生需求的创新实践，这类孵化机制对小微商户的赋能效果尤为显著。
考核重构：以“社会价值”引领“经济可持续”
KPI变革：考核指标是指挥棒，考核指标要根据市场形势及时调整。 降低短期租金权重，引入核心定性指标（定量容易看短期效
益，只有定性才能看到趋势）：
创新性： 新业态/新模式引入数量（如跨境电商体验店、文创工坊）。
参与度： 商户活动参与率、自主营销投入增长。
满意度： 周边居民调研满意度（年提升目标10%+）、互动频次。
活力值： 场内商户盈亏平衡比、续约率。
长期逻辑： “放水养鱼” ——初期让利培育优质商户，中期通过分成、增值服务获利，长期形成品牌溢价与资产升值。参考上海某国资园区，转型后三年商户存活率达85%，远高于行业60% 均值。
三、东台城投商业街区实践：一个“试验场”的初步蓝图与民生价值作为东台城投东亭里项目实际负责人，结合多年积累的商业定位重构与业态升级经验，东台城投商业街区项目，应该从策规，建设，运营全方位按照最新的城市更新、创新要求进行审视。目前已投入运营的包括七里漾，结发街和东亭里是验证此战略的绝佳载体：
业态焕新： 淘汰更换同质化休闲餐饮（闭店率高企），注重 “强社区互动型”业态，注重 首店、首进品牌等新型业态：
生活服务：社区食堂、便民维修、宠物服务。
体验经济：手作工坊、小微剧场、亲子科普。
创新试验：跨境电商O2O体验（如试点宁波“跨境购”模式）、本土农创、大学生创业品牌孵化。
标杆引入： 锚定类似“捷安特骑行生活馆”“迅驰机车”等兼具品牌力与社群运营能力的经营者。
机制保障：
“快速裁量权”： 设立项目级决策小组（含运营方、国资代表、资深专家），赋予一定额度以下创新方案（5-10万）快速审批权，抢占市场窗口。
“活力经营者”重点扶持： 对自带客流（如本土网红店主）、互动能力强的商户，给予装修补贴、更长免租期、优先营销资源倾斜，投流补贴等支持。
民生价值与长期价值展望：
响应国家战略： 践行“共同富裕”、“提升人民生活品质”要求，打造可复制的“国企商业服务民生”样板，民生站位显赫。更是中央城市工作会议精神：通过制度创新充分激发城市创造力与活力的关键。街区商业的活化繁荣，更能激发市民生活的激情和消费的信心支持。
缓解社会矛盾： 通过创新模式缓解“房东-租户”对立，促进小微经营者稳定就业，社会效益突出。结合人社部门促进就业政策激励等鼓励消费措施，弱化利益矛盾。
创造城市名片： 将城投商业打造为“烟火气与创新力交融”的城市客厅，成为区域交流、民众点赞的 “东台民生政绩新地标” 。其模式成为城市更新运营的改革创新案例，建成一批活力的商业街区，形成长期和远期的项目收益。
结语：功成不必在我，功力必不唐捐如果说过去5年的城市更新更多的是去从外表上塑造一个城市的形象，最新的中央城市工作会议对于体制创新的要求，则是从精神层面，从根本体制和观念上的创新要求。国资商业的盘活，非简单招商之术，实为国资定位之思。
东台国资敢于将街区项目打造为 “民生试验场”，正是以战略魄力跳出内卷红海，回归国资本源。这需要市委市政府在 考核机制松绑（接受社会效益优先的阶段性设计）、审批权限下放、容错空间给予 等方面给予坚定支持，更需要以“功成不必在我”的魄力，培育“功成必定有我”的生态。
此举短期或许让渡部分租金，但长远看，培育的是一个活力迸发的商业生态，收获的是一份沉甸甸的民心口碑，树立的是一个在全国国资系统中具有标杆意义的 “东台模式”。
当街区重新想起居民的笑声，当商户不再为租金焦虑而专注服务，当城投商业成为“民生福祉”的代名词，其创造的价值，将远非财务报表上的数字所能衡量—-这才是国有资产最珍贵的“增值”，也是新时代国资商业的终极使命。
作者简介：
刘磊，资深商业运营管理专家，发表多篇商业观点文章。深耕商业运营领域十六年，现任职于花样年控股上海公司资产管理部，为东台城投东亭里项目招商运营公司负责人。历任红星美凯龙、弘阳商业、泸州西南商贸城等公司招商运营负责人、高管，深谙商业市场规律及商业与消费者特性，在商业定位重构、业态升级、商户生态培育等方面有深入研究与实践成果。主导过多个商业项目的盘活运营，善于结合区域发展战略与民生需求创新商业模式，致力于探索商业服务城市发展与民生福祉的路径，相关实践思路获行业广泛关注。
